必要書類（土地建物の名義変更手続きを自分で行うために）

• 登記済証または登記識別情報
• 不動産を手放す人の、印鑑証明書
• 不動産を手放す人が、実印を押した委任状
• 登記原因証明情報になるもの
• 不動産を譲り受ける人の、住民票
• 名義を変える不動産の、固定資産税の評価証明書

これらの書類について、いろいろな登記原因での所有権移転登記に共通する一般的なことを説明していきます。

　登記済証は一般には『権利書』『権利証』と言われるものです。不動産の持ち主が保管しているはずです。権利証とはいいますが司法書士に言わせればこんなもの、なくしてたって登記申請のやりようはいくらでもあるのですが、権利証という言い方がいかにもありがたく思えてしまうところが不思議ですね。これを無くしたり人に渡したからといってただちに不動産の『権利』が失われるわけではないし、大事に持っている人から『権利』を奪う方法だってあります。権利証と言われる書類だけを不動産の持ち主からあずかって、それで安心だとは絶対に考えないでください。

　ある不動産について、いまの登記上の所有者であるひとがその不動産を取得した際に行われた所有権移転等の登記申請が終わったときに、その申請書の写しまたは添付した売渡証書等の写しに、『登記済』というハンコが押されてかえってきた紙のことを登記済証と言うのですが、なにしろただの紙ですから無くしてしまえばそれまでです。一方で、なんだかよくわからないが何かとてもありがたいものと認識して仏壇の引き出しに入れてある、という人も多く、『とにかく重要な書類を保管してあるところ』『不動産に関する書類を保管してあるところ』に不要な書類と一緒にして死蔵してある人もたくさんいらっしゃいます。司法書士が手続きを行っている場合には、厚紙の表紙がホチキス留めされていることが多いですが、もし本人同士で登記申請をする際にあなたが不動産を譲り受ける立場の場合、不動産を手放す相手が「これは権利証だ」と言っている紙が本当にそうか、は慎重な判断が必要です。可能ならば司法書士への相談をお勧めします。

　登記識別情報は、平成１７年３月以降逐次導入されている『紙の登記済証にかわって所有権移転登記等の申請完了時に発行される、英数字の羅列＝パスワードのようなもの』とでも思っていればいいでしょう。一般的には『登記識別情報通知』という緑色の紙に、その英数字の羅列が印字され、濃い緑色のシールでそれを隠した状態で交付されます。抵当権設定登記（不動産を担保にお金を借りるときの登記）など、登記識別情報の添付が必要な申請がなんらかなされた後であれば、目隠し用のシールは別のものが貼られているかもしれません。司法書士が関与した場合には、目隠し用のシールに職印で割り印をしてあったり、封印した日付が書かれていることが多いです。
　登記識別情報はあくまでも情報（英数字の羅列）を正しく提出できればよく、紙として存在している必要はありません。その反面、登記識別情報通知という紙が存在していても、それが現時点で有効かどうかはその紙からではわかりません。このため、申請にさきだって登記識別情報が有効かどうかを知る制度があります。必要であればそれらの申請をおこなって、登記識別情報が有効かどうかを確認するのがよいでしょう。

必ずしも、一つだけとはかぎりません。たくさん持っている人も一つも持っていない人もいます…

登記済証がないが登記が必要になった…？

　不動産の持ち主から印鑑証明書をあずかるだけあずかったはいいが、登記にかかわる誰かがウダウダ言っているうちに申請が延び延びになり、やがて期限がすぎて使えなくなる、というパターンをたまに聞きます。ウダウダ言うのは売り主かも知れないし、段取りの悪い買い主かもしれません。
　『有効期限がある』のがこの書類の最大の注意点です。登記申請に使える期限は印鑑証明書の発行から３ヶ月ですので、不動産を手放す人があまり早くからこの書類だけ取得しておくことはおすすめできません。一方でこの書類をあずかっただけで安心してしまう買い主さんがいますが、それも違います。なぜなら、他に『登記申請の委任状』にも売り主さんの実印を押してもらわなければならないからです。実際に押してもらった印影と、印鑑証明書の印影がちがっていれば登記申請は通りません。わざとやっているか単なる間違いかはさておいて、違っている可能性もなしとしません。
　また、印鑑証明書に記載してある住所と売り主さんがその不動産を取得したときに登記された住所が違う、ということはままあって、この場合には肝心な所有権移転登記の前に、売り主さんの住所の記載を変更する登記（所有権登記名義人表示変更登記）をする必要があります。

　また、義務者の印鑑証明書は登記申請に際して原本を返してもらうことができません。登記申請を何回かに分けておこなったり、何カ所かの法務局に申請をかける必要がある場合は、想定される申請の回数だけ印鑑証明書を取得しておいてもらう必要があります。

　司法書士に申請を行わせる場合や、不動産を譲り受ける人が手放す人を代理して登記申請を行う場合に必要になります。司法書士に依頼する場合には当然ながら、司法書士が用意します。不動産を譲り受ける人は実印を押す必要すらなく、言ってしまえばその辺にある三文判で捺印してかまいません。もちろん実印を押してもかまいません。

　なお、自分たちで登記申請をする場合でも『不動産を手放す人が譲り受ける人に委任して、譲り受ける人が自分で申請する』ようにすることを勧めます。
　この場合は申請書に誤りがあったりして補正を要する場合でも、不動産を譲り受ける（つまり、申請を通したい動機がより強い人）だけが自分で対応すれば申請を通過させることができるからです。この場合の申請書のサンプルは、代理人のところに『申請人兼義務者代理人』とあるものを探せばよいでしょう。

　委任状の書式には、『●年●月●日付登記原因証明情報記載の通りの登記申請に関する一切の件』とあるものと、登記原因やその日付、不動産の表示が書いてあるものとがあると思えるかもしれません。これはどちらでもかまいません。前者は、別に添付する登記原因証明情報が適切に作成されていればそれとセットで使えます。

　聞き慣れないコトバがでてきたと思いますが、あまり深く考える必要はありません。司法書士に依頼する場合には彼らが用意するものですし、サンプルは法務省の登記・供託インフォメーションのホームページ（http://info.moj.go.jp/）にありますので（http://info.moj.go.jp/manual/1225/page001.htm）を閲覧してみてください。

　この『登記原因証明情報』かんたんにいうと『その登記をすることになった権利の動きが、いつ、誰との間で、なぜ起きたのかを、登記を受け付ける法務局の担当者に対してあきらかにする情報』です。既存の、あるいは市販の契約書を流用することは、契約書の記載によっては可能です。

　もう少し厳密に言うと、この場合流用すべき契約書は、たとえば売買契約書なら
・売り主と買い主
・名義を変える＝売り渡す旨の、売り主と買い主の意思表示の内容
・上記の意思表示により所有権が移った事実と、その日
・名義を変える不動産
　が書いてあることが必須です。

　したがって、文面によっては市販の売買契約書が流用できることがありますが、『代金完済時に所有権が移転する』というような条項がある場合には、それだけでは使えません。
　なぜかというと、その契約書の記載だけでは代金を全部払ったかどうかは明らかでなく、したがってその土地の所有権が移転したかどうかも明らかでない、という考え方をされるからです。この場合は、契約書の末尾にたとえば『○月○日、代金全額を受け取りました。売り主（署名捺印）』というような記載を追加すれば、論理上は使えることになります。
　つまりこの登記原因情報、手持ちの契約書が使えれば使ってしまうし、そうでないなら作ればいい、と言う程度のものです。少なくとも、登記が通ればいいというだけならそう悩む必要があるものでもありません。
　強烈に簡単ですが、以下のようなものでも十分に、売買による所有権移転登記のための登記原因証明情報として使えます。案外単純なものだということに気づくでしょう。もう少し洗練されたものがご希望なら、『登記原因証明情報　売買』で検索すればいくらでも見つかります。贈与でも財産分与でも同様です。

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　　　　登記原因証明情報
　登記の目的　所有権移転【１】
　登記の原因　平成２３年１１月１日売買【２】
　当事者　　　売り主　【３】
　　　　　　　買い主　【４】

不動産の表示【５】
　　所在　名古屋市緑区鳴海町字長田
　　地番　○○番
　　地目　宅地
　　地積　○○．○○�u

登記の原因となる法律行為
　１．売り主は買い主に対し、平成２３年１１月１日【６】、本件不動産を売りました。
　２．よって本件不動産の所有権は、同日、売り主から買い主に移転しました。

平成２３年１１月２日　名古屋法務局○○出張所【７】　御中
　上記のとおりまちがいありません。
　売り主　住所・署名・捺印【８】
　買い主　住所・署名・捺印【９】
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※Ａ４の紙に、適当に編集して出力してください。出力の際には【】を削除してください。

【１】売り主がこの不動産の持分１００％を持っており、それを全部買い主に移す場合の例。売り主がこの不動産の持ち分の一部を譲る場合や共有者が一斉に持ち分を譲る場合は、登記の目的は所有権移転とはいわない。
【２】実際に、買い受けることで合意が成り立った日を書く。土曜・休日でも当然可。
【３】売り主の住所と名前を書く。現時点で、この不動産に所有者の住所として登記されている住所と一致しており、かつ印鑑証明書・委任状記載の住所と同じこと。ワープロで印字してよい。
【４】買い主の住所と名前を書く。住民票・委任状の記載と一致していること。ワープロ印字可。
【５】権利証に書いてある不動産の表示をそのまま書けばまちがいないことが多いが、事前にこの不動産の全部事項証明書（あるいは、インターネットで入手できるその不動産の登記情報）を取って記載を確認するのが望ましい。区画整理や土地改良・市町村合併があった場合には、全部事項証明書等をかならずとってその記載通り書く。
【６】当然ながら、【２】と同じ日付であること。
【７】登記申請を出す法務局を、出張所・支局名まで書く。作成した日付は、契約の日付と同時かそれより後であること。
【８】できるだけ自分で書く＝自署してもらうのが望ましい。ただし必須ではない。実印で捺印し、捨印を欄外にもらっておくと、記載が間違っていたときに訂正できる。
【９】【４】と同じように書く。

『契約書』あえて必要ですか？

　これが調達できずに苦労する人、というのはまずいないと思います。ですが『取得するタイミング』を巡って失敗する人がたまにいます。その後始末をしたことがあります。
例としてはこんな感じです。新しい住宅の取得にともなう事案です。

１．１０月１日、買い主さんは所有権移転登記に必要な住民票その他書類一式を司法書士にあずけました。この時点では『新しい物件に移る前の住所（Ａ市）』の書類です。
２．１０月３日、買い主さんは、当然ながら自分が買った住宅がある、新しい住所（Ｂ市）に住民票を移しました。新生活のはじまりです。
３．１０月５日、これを知らない司法書士は、移転するまえの住所と書類で所有権移転登記を行いました。

−時はながれて、３０年−

４．私の事務所に、この買い主さんから『抵当権抹消登記』のご依頼がありました。この住宅を買ったときにお金を借りたからです。
５．さて、当然ながらこのお客様、２．でＡ市からＢ市に住所が移っているのでその旨登記せねばならないのですが…登記情報を見て私が気づきます。
６．この売買と抵当権設定をした司法書士は、『お客様が転居したあと』に、『転居するまえの住所』で登記をすませていたことに。

　具体的には、『１０月５日売買』で、所有者の住所を転居前のＡ市として登記が通っているのですが、記録をさかのぼればそもそも買い主さん、住所は１０月３日の時点でＢ市に移ってます。申請そのものに錯誤があったわけです。

　…だったら最初から、転居後の住所で登記申請しておけば、あとで余計な手間とお金がかかることはないんですがね。ちなみに『持ち主の住所が間違っていたので、これを直す旨の登記＝所有権登記名義人表示更正登記』ですが、不動産１個につき１０００円の実費と、司法書士に頼めば数千円（当事務所では、最低５千円）の料金が必要です。こうしたことを防ぐためにも、住宅取得の際に、登録免許税の減税を受けられない人でも、前もって新しい物件の所在地に住民登録を移してしまうメリットはあるわけです。あとは別荘としての住宅の保有に特別な地方税がかけられる自治体について、もし実際に住むならば、あるいはだれか家族が継続して住むなら、その人の住民票を移しておけば、合法的に課税を免れることになります。静岡県の某市の登記でこれをやったことがあります。もちろん、あくまで『実際に住むかどうか』がポイントであって、住みもしないのに住民登録だけ移せ、とは言いません。

　最初に登記の相談にくるお客様は、たいてい持ってない、というシロモノです。こうした場合は、固定資産税の納付書に物件の価格が記載されているのでまずこれを拝見して登録免許税を推定しています。これさえ持ってない、という場合はしかたがないので、まず役場に行って取ってきてもらいます。
　これは登記申請にかかる、時として最大の『実費』である登録免許税の税額をあきらかにするために、登記申請書に添付するものです。その不動産の所在地の市区町村役場の固定資産税担当部署で発行され、１通だいたい２〜３００円です。持ち主以外の人が窓口でこれを取るには、原則として持ち主の委任状が必要です。
　では遠くの不動産を譲り渡したいときどうするか？ですが、たいていの役所は、不動産の持ち主さん本人になら郵送で評価証明書を発行してくれます。まずその市区町村役場に電話して発行手数料を確認し、必要な通数ぶんの定額小為替を郵便局で買って返信用の封筒・切手を用意し、評価証明書の発行申請書が必要ならファクスしてもらうか、あるいは申請書式がいらないなら、つぎのように作って送ります。ですから市区町村役場の担当部署と、手数料額・書式の要否だけは確認しておきましょう。
　指定の書式をつかわないでよいなら、交付申請書としては下にあげた感じでＯＫです。ポイントは『評価証明書の交付を受けたいこと・その通数』『交付をうけたい不動産の表示』があきらかであることです。不動産の表示については、お持ちの登記済証や固定資産税の納付書のそれをそのまま書くのが確実です。

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固定資産税評価証明書交付申請書

○○市役所
固定資産税担当部署　御中
　　　　　　　　　　平成○年○月○日

所有権移転登記申請に添付のため、下記物件の固定資産税評価証明書の交付を申請します。

（ここに所有者住所・氏名を記入し、捺印する）
　　　　　　　　記
○○市××町１２３番の４　の土地　１通
○○市××町１２３番地の４　家屋番号１２３番の４　の建物　１通
　　　　　　　　　　　　　　　　　以上
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※適当な大きさの紙に、適当に編集してプリントアウトしてください

　もちろん司法書士に不動産登記を依頼するときに一緒に評価証明書の交付も頼むことはできます。いくらか手数料を求められることは多いです。