不動産相続による名義変更　手続き・書類・費用　名古屋から

このほとんど場合で、『相続』を登記原因とする所有権移転登記を行うことになります。いわゆる相続登記です。

遺言や死因贈与契約書で不動産を譲り受けることになった場合のみ、『遺贈』『死因贈与』といった登記原因も考えられますが、これらの書類がなければ無視してかまいません。

両親や兄弟など、関係が近い（知っている）人が死亡した場合にはその情報も即時に入ってくるはずです。一方で、知らない誰かが死亡したことをきっかけに自分もその相続人になっていることに気づかされる、ということがあります。

したがって、自分がどうやら誰かの相続人になったらしい、という人がまずすることはその死亡者との関係の把握です。『勘当した・縁を切った・養子（特別養子縁組みを除く）に出した』などの理由でその人は相続人にならないと信じてしまう人（または、そう説明する親）も多々いますが、これらは現行法上、相続人になるかならないかを左右しません。

では、ある人が死亡したらだれが法定相続人になるのでしょう？
死亡の日、つまり相続発生日の時点で死亡した人に子供がいるか否かに注目して順番に考えます。

１．死亡者（被相続人）に子供がいる場合・いた場合

現に子供がいる場合は、その子が相続人になります。
　子供の一人が親より早く死亡しているが、その子の子（死亡者からみて、孫。その子＝ひ孫等も含む）が生きていれば、その孫が相続人になります。代襲相続といいます。
　被相続人に子供や代襲相続する孫などが一人でもいる場合、被相続人の親・兄弟は相続人になりません。

２．死亡者に子供がいない場合・子供が早く死亡しており、その子（孫やひ孫）もいない場合

死亡者の親が生きていれば、親が相続人になります。
　この場合、被相続人の兄弟は相続人になりません。

親の親（祖父・祖母）が相続人になることも理論上ありますが、ここでは考えません。

３．死亡者に子や孫がおらず、親や祖父母も先に死亡している場合

死亡者の兄弟が相続人になります。
この場合、その兄弟が死亡者より先に死亡していて兄弟に子がいれば、その子（死亡者の甥・姪）が相続人になります。

４．死亡者の配偶者の扱い

上記のほかに死亡者の配偶者が生きていれば、常に相続人になります。子供の有無は関係ありません。

離婚後に死亡が発生した場合には元配偶者は相続人になりませんが、子供を連れて離婚した場合にはその子供は相続人になることに注意する必要があります。

以上のことから、被相続人に離婚歴が２回あって第一の結婚でも第二の結婚でも子供をもうけ、第三の結婚で配偶者を残して死亡した場合は

• 第一の結婚の子
• 第二の結婚の子
• 第三の結婚の配偶者

以上のひとが相続人になる、ということになります。第一・第二の結婚でできた子が離婚後の親と交流がない場合、事実上知らない誰かが死亡した、という印象を持たれることがあります。第一の結婚の子と第二の結婚の子が相互に交流がなく、全くの他人ということもあるでしょう。こうした他人同然のひとたちと遺産分割協議を進めるのは決して簡単ではなく、むしろ早期に家庭裁判所の調停を利用することも考えなければなりません。

相続登記をしないまま放置すると、さらにおかしなことになります。

死亡者Ａが子Ｅと配偶者Ｂを残して平成２０年に死亡し、死亡者の不動産について相続登記をしないまま配偶者Ｂが平成２２年に再婚し、子Ｆをもうけたあと平成２５年に死亡したとしましょう。
　この時点で死亡者Ａの土地建物を子Ｅが自分に名義変更したい場合は、相続登記にあたってＥとＦとの遺産分割協議を必要とします。なぜなら、Ａの死亡の時点で遺産分割協議をおこなう立場にあった配偶者Ｂがすでに死亡しているため、配偶者Ｂの相続分をＦが相続しているからです。

これだと、ＥとＦとはもう全くの他人ですね。ＦからみたＡは単に『母親が以前結婚していた相手』というだけです。こうした関係を無視してＥから一方的な遺産分割協議の提案をしたりすると、Ｆから思わぬ反発を招いたり法律関係者の介入を受けたりすることがあります。もちろん提案を受けた側も、軽々に同意しないで法律関係者に相談することが重要です。

さらに重要なのは財産ではなく、死亡者に負債（借金など）があった場合です。これは遺産分割協議で分担を決めることができないため、債務を負いたくないならば相続放棄（相続人全員が一致できれば、限定承認）せざるを得ません。

何も考えずに、自分は遺産の分割をうけなくてもよいという遺産分割協議を成立させた後で死亡者の借金の督促を受けることも絶対ないとは言えません。様子のよくわからない人の死亡にともなって遺産分割協議の提案を受けた場合には、まず死亡者の財産・負債の状況の報告を受けたり自分で調べることも必要です。

１．死亡した人（被相続人）の出生までの戸籍収集と、相続人の戸籍収集

これは法定相続人が誰かを確定するために必要です。遺言書があればこの作業は不要と主張するウェブサイトもありますが、「遺言から漏れた」財産の名義変更には被相続人と相続人の戸籍が必要になってきます。

本籍地が遠方にあっても、戸籍関係の証明書は郵送で請求することができます。急がないなら士業に依頼せず、自分たちで書類を集めることをおすすめします。

遺産分割協議ができない人の発見

調査して見つけた法定相続人のなかに、以下のような人がいる場合は遺産分割協議ができません。

• 未成年者（親と一緒に法定相続人になる場合に限る）
• 死亡していないようだが消息が不明な人
• 寝たきりその他で意思表示できない人

上記のような人がいる場合、家庭裁判所に所要の申し立てをして対応できる制度はありますが場合により数十万円単位の予納金を納める必要があります。弁護士による法律相談をおすすめします。

法定相続人のなかに実印がなく印鑑証明書が取れない成年者の方がいる場合、印鑑登録してもらって対応するのが一般的です。これに換えて、遺産分割協議書への署名に公証人の認証を得る方法もありますが公証人に提示する本人確認書類があるのか検討を要します。

ごくまれですが、上記の調査を通じて「法定相続人ではないが財産を分けてあげたい関係者」が出てくることがあります。この場合、法定相続人の誰かにいったん遺産を相続してもらって、その人から関係者に贈与等で不動産の名義を変える、という操作で対応します。

２．遺言書の探索

被相続人は遺言書を残しているかもしれません。公正証書遺言については全国どこの公証役場からでも、遺言を残してあるか検索することができます。自筆証書遺言は家の中などをくまなく探して見つけ出す必要があります。

そうまでしても、その遺言で不動産を譲り受ける他人やその遺言執行者が遺言を保管している、という可能性は排除できません。

３．財産・負債・またはその手がかりの探索

探索の起点になるのは被相続人の預金通帳です。お金が他に行った・他から来た場合、それにつながる権利や義務が隠れている可能性があります。預金通帳ほか紙の記録がないネット系の銀行や証券会社では、当人が使用したパソコンのブラウザにブックマークがあればその金融機関に取引履歴の開示を請求して調査することになります。

このほか、郵送で送られてくる取引や残高の報告書、口座開設の挨拶状、粗品などから取引金融機関の存在を知ることができます。それでも手がかりが発見できない場合・住所地周辺（転居歴がある場合、旧住所地周辺）の金融機関に片っ端から口座の有無を照会することで探索するしかありません。保険会社についても同様です。

自宅の固定電話や本人の携帯にかかってくる「先方からは個人名しか名乗らない、女性からの電話」は消費者金融やクレジット業者等からの入金確認（督促）かもしれません。死亡の事実のみ伝えることをおすすめします。そうした電話をきっかけに愛人が婚外子を連れて現れるようなことは…筆者の事務所では聞いたことがありません。

不動産については、固定資産税が課税される財産なら市町村から納付書が送られてきます。非課税の財産は気づかれないまま見落とされることがあるため、納付書を送ってきた市町村やかつて住所があった市町村に対して名寄帳（固定資産課税台帳の登載事項に関する証明書）を請求して情報を集める必要があります。

名寄帳を取る際、被相続人だけでなく「その親」の不動産についても請求しておくと遺産を発見できることがあります。祖父母の代から見落としがあった、ということです。

上記の点を把握するため、被相続人にくる電話は死亡後数週間（少なくとも一月以上）はチェックできる状態を保つ必要があります。

発見された不動産につき、現在の登記状況の確認

遺産である不動産がどれだけあるか把握したら、その不動産の現在の登記がどうなっているかを一つずつ確認します。

これは被相続人が所有していた不動産について、所有者の住所として登記されている住所がどこか知るのが主な目的です。死亡したときの住所とまったく違う住所が登記されていることはよくあります。登記上の古い住所と死亡時の住所を結びつける公的な証明書（住民票の除票や戸籍の附票）が取れない場合は、相続登記の必要書類と手間が増えます。

不動産を被相続人と相続人が共有していて、被相続人の持分を相続人が取得する場合は「共有者である相続人の、登記上の住所や氏名」に変化がないかも確認します。現在の住所氏名と違うのであれば、事前に最新の住所氏名に書き換える登記をしないと被相続人の持分の相続登記ができないことになっています。

４．財産・負債・関係者の全容の把握と方針決定

財産より多い負債があることがわかった、という場合は相続放棄の手続きを検討します。遺言書がなかったり、遺言で相続人が決められていない財産を相続する場合には、相続人のあいだの話し合い（遺産分割協議）で誰がどの遺産を相続するかを決める必要があります。

価値が大きい家と、少ない預金が残された遺産相続の場合

残った遺産が分割に適さない、という理由で発生する相続紛争があります。土地建物合計１０００万円の価値がある住宅と、残高２００万円の預金だけが相続財産で、相続人が２人いるような場合です。

住宅を売却して資金を分割してほしい、という意向は住宅を相続しない可能性が高い相続人から示されますが、それをやってしまうと住宅を相続する方の生活や事業が崩壊するようなとき、特に問題になります。

どうあっても売却不可、ということであれば、相続後に代償金を支払う代わりに住宅を相続する、等の方向で話し合いを試みる必要があります。このため、住宅の売却価値を査定してもらう作業も発生します。

無価値な不動産がある場合、お墓の管理をするような相続人にまとめて保有しておいてもらうことをおすすめします。ある不動産だけ、相続人全員で放棄してしまうようなことができないためです。

相続人が現況を知らない不動産の現地調査

投資用物件・県外にある実家など、相続人たちが現在の状況を把握していない不動産が発見されることもあります。この場合は「売買による不動産名義変更の流れ」と同様にして不動産の現況を調べておかないと、それを相続した人が予期しないかたちで不利になることがあります。住宅を新築できない土地や転用できない農地を相続する、などの問題を避けるために、現地を確認するのが理想です。

５．遺産分割協議書作成

各相続人が相続する遺産が決まったら、その内容を書面にします。遺産分割協議書といいます。

相続税の納付を要する事案では、特に自宅の土地建物の相続人が誰であるかによって相続税額を軽減するような特例を受けられるかどうかが変わることがあります。税理士会が開いている税務相談の利用を検討します。

そうでなく争いもない場合は各人が相続すると決めた遺産をリストアップしていくことになりますが、その時点で把握されていなかった遺産が発見されたときどうするかを決めておくことができます。未発見の財産が出てきたら、ある相続人が相続する、という取り決めがあれば追加で遺産分割協議をおこなう必要がなくなります。

６．その他必要書類の準備・登記申請

相続登記の申請には、べつに期限はありません。各相続人はほかの相続人に断りなく法定相続分での相続登記ができるので、何か争いがあるところを無理に納得させて遺産分割協議を成立させたような場合のみ、速やかに相続登記を終えてしまうことをおすすめします。

当事務所では、相続登記のあと「被相続人に関する、財産関係の重要書類の確認と処分」を無料でしています。過去の不動産売買契約書など残った書類のうち必要なものは残し、不要なものは捨ててしまってよいためです。これは、普通の方にはおすすめしにくい作業です。

法定相続人の状況の確認

• 被相続人の戸籍の記録は死亡から出生まで収集したか
• 役所に戸籍の記録がない場合、発行できない旨の告知書（証明書）の発行を受けたか
• 法定相続人の戸籍の記録は、被相続人の戸籍と連続するまで収集したか
  • 法定相続人の戸籍の記録に離婚・転籍による不連続はないか
• 被相続人の死亡時の住所を示す住民票の除票・戸籍の除附票は取得したか
• 法定相続人のなかに、遺産分割協議ができない者はいないか

行方不明者・寝たきりの人等がいる場合、不在者の財産管理人や成年後見人の選任をしないと遺産分割協議ができません。

財産・負債の状況の確認

• 遺言書はないか。公正証書遺言が残されている可能性を検討したか。
• 預金通帳記載の出入金を精査したか。他の金融機関からの資金の受け入れや負債の支払いはないか。
• その他、宅内の重要書類・ブラウザに登録されているブックマーク・電子メールは精査したか。
• 郵便・電話の到着のうち、正体不明な個人名のもの（負債の督促に関するもの）はなかったか。
• やむを得ない場合、金融機関・保険会社に網羅的に残高の照会を行うこととするか。
• 不動産の所在は名寄帳で確認したか。
• 各不動産の現在の登記の状況を、登記事項証明書や登記情報提供サービスで確認したか。
  • 抵当権・仮差押・差押・仮登記など相続人に不利な登記は残っていないか。
  • 被相続人の登記上の住所は、死亡時の住所と同じか。違う場合、戸籍の除附票などで関係づけることができるか。
  • できない場合、登記上の住所について不在籍・不在住の証明書を取得したか。

特に、見たことがない不動産を相続しそうな場合

• 不動産の現地現物、備品の機能は確認したか
• 土地の場合、公図や地積測量図を確認したか。道路に接続しているか。
• 敷地上に未登記の建物はないか。
• 古い建物がある場合、それは資産といえるか。解体費用を負債と認識したほうがいいか。
• マンションの場合、修繕積立金に滞納はないか。費用負担を要する修繕計画はないか。
• 敷地・建物内に残っている動産は相続人が処分してよいか。
• 土地の実測面積が登記情報記載の面積と一致しない可能性を承知しているか
• 固定資産税が発生しない山林・原野についても、管理する責任はあると承知しているか（特定の資産のみ相続しない、という選択ができず、全員が相続放棄しても不動産の管理責任が残るため）

他の相続人から相続放棄や不利な遺産分割を求められた場合

• 上記の確認はしたか。調査の成果の開示を受けたか。
• 相手が言う「相続の放棄」は厳密にはどういう意味か。専門家に相談したか。（財産を相続せず、負債は相続する遺産分割の提案の可能性があるため）

遺産分割協議書作成時

• 被相続人の氏名・死亡時の本籍・死亡の日を正確に記載したか。
• 不動産は登記事項証明書記載のとおりに記載したか。評価証明書や固定資産税の納付書通りに記載してはいけない可能性について承知しているか。
• 未登記の建物については、評価証明書の記載にそって転載したか。
• 金融資産については、通帳や証書・残高証明書の記載にそって転載したか。
• 利子や配当・分配金・賃料（民法上の、「果実」）が発生する資産については、それを含むことにするか。含むのであれば記載したか。
• 不動産を相続する法定相続人は、相続後にすぐ死亡したりしないか。
• 換価分割による場合、売却事務を担当する相続人は相続後にすぐ死亡したりしないか。
  • これらの相続人が死亡すると、さらに相続登記が必要になるためです
• 代償分割による場合、代償金の支払い能力はありそうか。適切な担保を提供・要求できるか。
• 未記載の財産が後日発見されたらどうするか。あらかじめ相続する人を決めておけるか。
• 法定相続人の全員が、自由な意思で判断して署名捺印したか。（よく読まなかったり他の家族が勝手に署名捺印したような人はいないか）
• 法定相続人の署名捺印は印鑑証明書の記載と一致しているか。印影は鮮明か。
• ページ数が複数ある場合、各ページ間に法定相続人全員が実印で割り印したか。
• 本文に訂正箇所がある場合、全員が訂正印を押したか（署名を誤った場合、署名者のみの訂正印で可）
• 遺産分割をやりなおす場合、贈与税の課税を受ける可能性があることを承知しているか

• さしあたり使い道のない捨印・訂正印を押すよう求められていないか（そうした捺印はしないことを推奨）

登記申請提出のまえに登記申請書と添付書類のチェック

• 共有持分があるのに登記の目的を「所有権移転」としていないか
• 登記原因の日付は、戸籍（除籍）の証明書に記載の死亡日と一致しているか
• 相続人の記載は住民票記載の住所氏名と一致しているか
• 被相続人の氏名の記載は戸籍（除籍）の証明書に記載の氏名と一致しているか
• 氏名に難しい字が使われている場合、そこだけ手書きにする等の対処をしたか
• 共有持分を相続する場合、登記申請書・委任状に権利者の持分を記載したか
• 管轄の法務局を、法務局のウェブサイトで確認したか
• 課税価格は1000円未満を切り捨てたか
• 登録免許税額は100円未満を切り捨てたか
• 登記申請書に記載の不動産の表示は、各不動産の登記情報と比べて間違いないか
• 申請書２ページ目に収入印紙を貼る場合、１ページ目と２ページ目に契印をしたか
• 登記申請書・委任状・遺産分割協議書に記載の相続人・被相続人の表示は全て一致しているか。誤字はないか。
• 登記申請書・委任状・遺産分割協議書に記載の不動産の表示は全て一致しているか
• 遺産分割協議書には全法定相続人の実印が押してあるか。印鑑証明書の添付はあるか
• 登記上の住所が死亡日の住所と一致していない不動産がある場合、除票や除附票で連続性を証明できるか。できない場合、不在籍・不在住証明書等を収集する必要があることを承知しているか。
• 戸籍・除籍謄本類以外の添付書類は、原本証明をおこなったか。
• 返済済みの住宅ローンなど、相続登記以外の登記が必要ではないか。

• 被相続人と不動産を共有していた人が不動産を相続する場合、その共有者の登記上の住所氏名を確認しているか。現在の住所氏名と相違はないか。

不一致の場合は相続登記の前に、所有権登記名義人住所（氏名）変更登記申請が必要です

相続登記申請後に

今回不動産を相続した人が死亡した場合、相続人になる人は誰かを検討しておくことを推奨します。行方不明者・立場の対立する人などがいる場合、遺言書の作成その他の相続対策を進めることができます。

気になることがありましたら、当事務所の登記相談をご利用ください。