土地建物と売主本人の確認（不動産の名義変更を自分でするための準備）

　不動産を購入するためにお金を出す以上は、売買契約が有効に成立し確実に不動産の引き渡しを受け、必要な登記申請を完了させなければなりません。
　もちろん、それができてもその不動産が目的のために使えなければ意味がありません。

　ここでは、そうした事態を避けるために最低限やっておいたほうがいいことを説明します。売買に限らず、誰かから不動産を譲り受ける際にも取引を適切に終えるにはこの項での説明を参考にするとよいでしょう。

　売ろうとする不動産の持ち主が、売り主です。不動産を買い受けるときには、当然ながらこのひとご本人と話が進められれば一番よいでしょう。ですが法律上は、本人が選んだ代理人や法律の規定にのっとり売り主を代理できる人を相手にして不動産を売買することもできます。　

　ですが特に、売り主が老齢の場合や『売り主本人でない誰か』が出てきた場合に気をつけておくことがあります。
　常にできるだけ、その本人と会って話をし、その不動産を売る意思を聞いておきましょう。

売り主が老齢の場合

売り主は老人・代理で家族が出てきた

売り主は未成年・代理で親がでてきた

代理人になったと称する他人が出てきた

代理人というわけでもない他人が暗躍している

　こと私人間の不動産売買にかぎらず、たとえば原野商法らしき事案ですと、このもっとも基本的なことすらできずに自滅している買い主が結構目につきます。パッとみて明らかにそれとわかる異常さ、たとえば『道が通じていないが、地目だけは宅地』であることすら発見できずに家が建てられる宅地と信じて山のうえの土地を漫然と取得している、という事案にであったこともあれば、『どうみたってただの崖。木も植えられない』という地目上の山林にたどりついたこともあります。地積測量図では整然と区画された住宅地に見えるが現状は『山』というのも見ました。

　現地調査でこういうのに出会うと、調査員である私も愕然とします。遠慮無く写真に撮って報告し、お客様にも愕然としてもらいます。

　とにかく、買い受ける物件には自分の足で行ってみましょう。自分の目で見てみましょう。住宅なら各設備が壊れていないか片っ端から動かしてみる、土地であれば『掘ってみる（コンクリート屑とか廃油缶とか、時に妙なものがでてくることがあります）』、境界杭があるか、更地なら不法投棄や雑草で人に迷惑をかけていないか、あるいは隣地からそうした迷惑をかけられていないか、登記がない建物は建っていないか、違法に増築されていないか、隣地の住人および周囲の環境はどうかなどなど、現地調査にあたってチェックすべき項目をならべた参考書は図書館に行けばたくさんみつかります。労を惜しまず、自分でやってみましょう。

　お年を召した方から依頼をうけて、こうした調査を行うことがたまにあり、その都度何かに驚かされます。特に山林原野では、現地にたどり着けないことさえあります。

　どうしても、という場合には、現地調査をご依頼ください。

　現に誰かの家が建っている隣の空き地を買ったとしても、そこに自分も必ず家を建てられる、とは現行法上なっていません。このことに気を付けておく必要があります。

　具体的にはその土地が、都市計画法上の市街化調整区域にあたるなら、まったくその土地に縁もゆかりもない人間が土地を買っていきなり家を建てるのは困難です。不動産業者によってはそうした土地をきれいに区画して『家庭菜園用・キャンプ用』などと銘打って売りに出していますが、いくら住宅街風の区画でも、建物が建たないものは建たないのです。

　こうした建築にかんする制限は、あとは用途指定地域の制約をうける高層建築物（マンション）や、個々の特別な法律の規制にかかるもの（風俗営業など）、計画中の道路用地にかかっている場合についても存在しますから、まず管轄市区町村役場の都市計画あるいは建築担当部署に行って『この建物ここに建てられますか？』と聞いてみることが肝心です。

ただどうしてもなんとかしたい、という人のために抜け道を探すご職業の人もいて、たとえば住宅の場合なら、その土地を相続で得たなどの資格がある＝そこに家を建てられる人がいったん家を建ててから、そこに住みたい誰かに転売または賃貸する、最初からそこまで計画して、許可申請を強行する、というのは脱法行為としてはよく聞いた話です。かつては筆者も、そんなインチキ●●書士事務所の丁稚でしたから。