住宅購入時の登記費用　司法書士の見積書の項目

　登記費用の見積書に書かれた合計金額に驚かないでください。
『登録免許税』は国に納める実費で、司法書士がもらう報酬ではありません。
登録免許税額は事務所ごとの違いはないので、司法書士の報酬を比べていきます。

　ここでは住宅の売買に伴う登記費用として買い主側に示される見積書について、手続きの類型ごとにどんなことが書いてあるのか見ていきましょう。

所有権移転登記不動産の名義を変える登記です

　所有権移転登記は前の持ち主からこれから土地を買うあなたに、登記の名義を換える（あなたに土地の所有権が移ったことを登記する）ために必要な申請です。
この欄に記載された登録免許税などの実費は、他の司法書士の見積とほぼ同じはずです。

売り主が土地を共有している場合は、所有権移転登記ではなく持分全部移転登記と書かれているかもしれません。買い主にとっての手続きの中身は所有権移転登記と同じと考えてください。

抵当権設定登記買った不動産を担保に入れる登記です

　土地購入にともなって土地の登記名義をあなたに換えたあと、ただちに行います。抵当権設定登記はこの土地を担保にして金融機関からお金を借りている状態を金融機関側が保護するため必要な申請です。

つまり、住宅ローンを使うとき必ず行う登記申請です。
この欄の登録免許税など実費も、他の司法書士の見積とほとんど変わらないはずです。

　抵当権設定登記がなされていれば、あなたが住宅ローンの支払いを怠ったときには抵当権者（金融機関や、信用保証会社）は競売を申し立ててあなたの土地を売り払い、そのお金を債務の返済にあてることができます。
　つまり土地の持ち主になるあなたに圧倒的に不利な登記で、あなたではなく債権者のための登記です。

ここまでは、すべての見積書に書いてあるはずです。
他にこんなことが書いてあるかもしれません。

立会専門用語かもしれません

この報酬を所有権移転登記の報酬に含める見積書もあります。独立して計上された見積書もあります。
登記費用の費目として書いていない場合でも『請求しない』という意味ではない場合が圧倒的に多く、たいていの場合『所有権移転登記』のなかに入っています。

住宅取得の取引への「立会」とは

　あなたが行う土地代金の決済−融資実行という一連の取引には、所要の登記が正確に速やかになされることが不可欠です。
そこで、司法書士が代金決済時に金融機関に来て土地の売り主・買い主・金融機関の担当さん・不動産業者の人と一堂に会して登記に必要な書類を確認し、預かって、登記申請の説明を行い、加えてその場で、関係者が望んだ登記申請ができるか否か判断する活動を立会といいます。

　ここで司法書士が『（決済しても）いいですよ』と言わなければ融資は実行されないのが建前です。この点で司法書士の責任は重いですし、たいていの場合司法書士はこの前日あるいは当日にその不動産の登記情報を取得して、立会の場で預かる書類で必要な登記申請ができるか否かをチェックしています。

　と、いうわけで。
　ここで立会の報酬額として２〜３万円が計上されている、お客さまから見れば銀行で初めて見る『司法書士』が１時間ほど、委任状を書かせたり「この土地で間違いないですか」などと聞いただけで帰っていく（だけで２〜３万取るのかよ）、とは考えないでほしいと思います。

　また、インターネットでいろいろ司法書士の報酬を見ている方には、たまたま手元の見積書や住宅購入費用に関するウェブサイトの記載で『所有権移転登記』の報酬が妙に高く、『立会』の費目がない場合は立会の費用は所有権移転登記に含まれていると考えてください。

　ウェブサイトに記載の司法書士報酬を見ている場合、贈与や財産分与など、立会が発生しない所有権移転登記と比べていくらか高い費用が提示されているならば、売買による所有権移転登記の費用には立会の報酬が含まれている可能性が高いといえます。

　最終的に債権者を保護する抵当権設定登記までをつつがなく行う、そのために必要な書類が完璧にそろっていることを関係者注視のもとにその場で確認し、しくじったら損害賠償請求を受けることを認識しつつ最終的な『決済ＯＫ』の指示を出すのが、司法書士の所有権移転−抵当権設定登記代理および立会なのです。この３つの手続きは一連のものとして評価しないと、他の事務所との報酬の高低を比べることはできません。

登記事項証明書あるいは謄本など取得

登記申請のまえに行うものは事前閲覧または事前謄本取得などの記載になっていることもあります。

　ここに関してのみ、登録免許税や実費についても少し批判的に見る必要があります。
理由として、司法書士は決済を伴う登記の依頼を受けたとき

1. 登記申請の準備として、対象不動産の登記情報を取得する
2. 立会と登記申請提出の直前にも、登記事項要約書かインターネット経由で登記情報を確認する
3. 登記の終了後に、融資した金融機関とお客さまに登記事項証明書を提出する

以上のことはします。インターネットによる登記情報の提供は１件３３５円、登記事項証明書は４８０〜６００円ですから、不動産１件あたりの実費として２０００円程度までなら問題があるとはいえません。

　しかしながら、一筆の土地の売買で

1. 不動産屋さんが新しい登記事項証明書をもっており、それを見せてもらう
2. 立会の直前には、携帯端末からオンラインで登記情報を閲覧してすませる
3. 登記の終了後には、金融機関にのみ登記事項証明書を提出する

　こうした場合、登記事項の調査の実費としては１０００円もかかりません。

　実費のほか、この作業でも司法書士の報酬の請求が上がっていることがあります。
登記事項証明書の取得１通、あるいは登記情報の取得１回ごとに数百円〜１０００円程度が一般的です。

所有権移転登記が済んでしまえば登記事項証明書など自分でいつでも取れます（郵送で請求できます）から、一部の作業はさせないようにして経費を削ることは一応可能です。登記後に金融機関に提出する登記事項証明書は土地１筆につき最低１通必要だと考えなければなりません。
場合によって不動産業者への提出もあるかもしれないので、見積書の記載に気になる点があれば何件の証明書や登記情報を取るのか確認しましょう。

通信費・日当・旅費・交通費

　立会の場所と登記申請する法務局と事務所所在地が同じ市区内の司法書士への依頼を、不動産業者経由でしているならまず請求されない費目です。

司法書士が不動産業者や金融機関から依頼を受ける場合、見積書作成を含む準備のため事前に整理された資料が司法書士側に送られるので通信の手間や費用などほとんど発生しません。仮に交通費が必要であるとしても、決済場所がわかっている以上事前に把握できるはずです。しかしながら、そうであるにもかかわらず当日になっていきなりこうしたものを請求される、という事例もまれにあります。

　ここに関してのみ、登記費用の請求書をもらった当日でも遠慮なくゴネて構わないでしょう。
もし本当に遠方から司法書士を呼ぶ必要がある場合は、旅費や日当まで含めて登記費用の総額を見積もってもらうことを強くおすすめします。

建物表題登記

これは司法書士の費用ではありません。この登記申請は『土地家屋調査士』が行います。
この職能も依頼先を選ぶことは可能です。
建物表題登記を自分で申請される方はいますが、建売住宅の購入ではなく注文住宅で行われるのが一般的です。

　建物表題登記は建物の新築に伴い、『いままでこの世に存在していなかった建物について、新しく登記の記録を作る』ための手続です。所有権や抵当権などの建物の権利の変動の登記は全て、建物表題登記がなければ始まりません。
　なお、土地家屋調査士の言い分として『建物表示登記は実地に建物を調査する必要がある、だから報酬は高いのだ』という発言が出てくることがありますが…

わたしが勤めていた土地家屋調査士事務所Ａでは

• 建物表示登記は本職と私（補助者）で調査。建物の中も必ず見る

その次に勤めた事務所Ｂでは

• 建物表示登記は補助者が一人で調査。たいていの場合、建物の中なんか見もしない

　この程度の違いはあります。登記費用の請求額としては後者の方が高かった記憶があります。事務所Ｂはハウスメーカー担当者とたいへん良好な関係にあり、施主が黙っていれば依頼が転がり込んでくる立場にあるため報酬を高額に設定できていたわけです。嫌なら他に依頼する自由はその当時もあったはずなので、これが悪いということではありません。

所有権保存登記

　これは新築建物のように、登記上「いままで所有者が登記されていなかった」不動産に最初に所有者を記録するための登記申請です。ここからが司法書士が行う登記です。
中古住宅や土地の場合は、いままでの権利者＝登記されていた所有者から権利があなたに移る、ということで名義を変えるために行う申請は所有権移転登記となります。

これに対して新築建物の場合は
建物がいままでこの世に無かった＝登記簿もない＝権利者も登記簿上は『いない』、ということで、
所有権保存登記という申請によってその建物の登記の名義をあなたの名前にします。

　あくまでも登記されている所有者がいるのか・だれか、という点から判断しますので、『建て売り住宅を買った』場合には、その建物を開発業者から買った、という場合でも行う申請は所有権保存になりえます。

　所有権保存の登記に必要な書類の引き渡しや抵当権設定の必要書類受領を司法書士が金融機関で行う場合は、この部分の報酬が高く書いてあるかもしれません。建売住宅を買う場合、土地については『所有権移転』の登記が必要ですから、立会に必要な費用を所有権移転登記に含めて請求するタイプの司法書士の場合、こちらに立会の報酬を配分している可能性もあるからです。

　住宅の完成後、その開発業者がすぐに自分の名義で所有権保存の登記をしてこの建物を担保に入れ、運転資金を借りているという可能性もあります。この場合は所有権保存登記までは済んでいるため、見かけ上新築の建物の購入でも行うのは『所有権移転登記』です。

所有権移転登記

　新築一戸建ての建て売り住宅を取得する場合、建物については所有権保存登記を行いますが土地についてはすでに誰かの名義で登記されていますから、その売り主から買い主への所有権移転登記が必要です。説明は土地のみを買う場合と同じです。

抵当権設定登記

これは土地のみを買う場合と同じです。土地を建物と読み替えてください。

減税証明書（住宅用家屋証明書）取得

　登記事項証明書あるいは謄本など取得とおなじ欄に書いてあることも多いです。これは司法書士によって結構違う報酬額が上がってくるのが特徴です。発行手数料の実費は、１３００円です。

　この証明書を添えて登記申請することで、建物の取得にともなう所有権移転・所有権保存登記および購入資金担保として抵当権設定登記をする際にかかる登録免許税が減る、という利益があります。

　いままで見た見積書では、登記事項証明書などは法務局またはインターネット経由で、住宅用家屋証明書は『市区町村役場』で取得する（同じ役所でついでに取れない）関係からだと推測しますが、住宅用家屋証明書の請求代行が１つ入ったとたんに数千円の報酬額が増加した見積書もあります。一方で、単純に１件１０００円の取得代行報酬が計上されていることもあります。

登記事項証明書あるいは謄本など取得

通信費・日当・旅費・交通費そのほか

　これらは土地のみを買う場合と同じです。金融機関に納品する登記後の登記事項証明書は、土地建物について最低１通ずつ取得することになります。

　建売住宅の購入に伴う登記費用見積もりの全体的な特徴としては、どうしても建物表示登記の報酬が入ってくるために同じ値段で土地のみを取得して抵当権を設定した場合より総額では高い報酬見積がでてきます。新築一戸建てを買ってしまった以上、やむを得ません。

　物件の買い主による司法書士の指定が他より難しい類型です。
マンション開発業者が指定した司法書士事務所が購入時の登記申請を担当することで、マンション落成時に一気に発生する登記手続きを迅速に画一的に済ませたい、という業者側の意向が強いためです。

このため新築マンションを買われた方は
「司法書士になんか会ったことない」
「気がついたら登記済の書類が送られてきていた」
と普通に言われます。見積書に書いてある費目を見てみましょう。

所有権保存登記

抵当権設定登記

減税証明書取得

登記事項証明書あるいは謄本など取得

通信費・日当・旅費・交通費そのほか

　登記費用の見積もりに、所有権移転登記がないのが特徴です。これは簡単に言うと

• 分譲マンションはその一室ごとに、居室と建物が立っている土地に関する権利がセットになっています。
• 建物の一室について権利を変動させる登記をすると、その効果は自動的に土地に関する権利にも及びます。
• 逆に、このような建物の一室と土地に関する権利がセットになった物件（敷地権つき区分建物）については、原則としてこのセットをばらばらにすることができません。

　以上のような決まりが不動産登記法にあるからです。この場合は自分が買った居室の所有権保存登記をすることで、自動的にその土地に関する権利（敷地権）の登記も済んだことになっています。

　ですから気をつけてほしいのは「一戸建て住宅の所有権保存登記の司法書士の報酬」と「分譲マンションの一室（敷地権付区分建物）の所有権保存登記の司法書士の報酬」を比べてはならない、ということです。後者の方が土地（敷地権）に関する権利も変動させるぶん、登記費用は高くなってくるからです。

所有権移転登記

抵当権設定登記

立会

減税証明書取得

登記事項証明書あるいは謄本など取得

通信費・日当・旅費・交通費そのほか

　中古のマンション（敷地権付区分建物）を購入するときの所有権移転登記については注意が必要です。前項で述べた理由によって、あなたからみれば「建物の一室を買っている」ようにしかみえなくても実際には土地（敷地権）に関する権利が動くことになっており、それを反映して所有権移転登記の報酬も高くなっていることがあるためです。

このため、マンションの所有権移転登記とそれ以外の一戸建て住宅や土地の所有権移転登記の登記費用を比較しようとするのも避けたほうがよいでしょう。

建物表題登記

所有権保存登記

抵当権設定登記

追加担保の設定登記（抵当権追加設定登記）

減税証明書取得

登記事項証明書あるいは謄本など取得

通信費・日当・旅費・交通費そのほか

　抵当権追加設定登記という登記が出てきました。これは

1. まず土地を買い、そのときにお金を借りた
2. だから土地に対しては抵当権ａがすでに設定登記されている

　というときに、

3. あたらしく建物を建てた
4. その資金も住宅ローンで借りる
5. だからもう一度借り入れをし、その担保のため抵当権ｂを設定。土地と建物を担保にする
6. さらに、現時点で土地のみが担保になっている抵当権ａについて、新築した建物を担保に追加する登記をする※
7. これで、抵当権ａｂとも土地と建物を担保に取っている状態ができ、債権者側は安心できる

　この状態を作り上げるために必要な登記申請です。具体的には上記で、※印をつけた部分の申請です。
住宅取得計画において抵当権追加設定登記は、土地のみ先に買ってお金を借りた場合、つまり注文住宅を新築した場合のみ発生します。登録免許税が１５００円しかかからないのが特徴です。

　この場合には「土地の取得と融資」「建物の新築と融資」と、数ヶ月の期間をおいて２回、抵当権設定を含む登記申請の依頼をすることになります。

　土地の登記をした司法書士に建物に関する登記を任せなければならない、ということは絶対ありませんので、土地を買うときの司法書士の態度や登記費用に疑問をもってしまった方は建物新築時までに他の司法書士を探しておく、というのはもちろんＯＫです。

建物表題登記の本人申請について

　時間と知識と作図能力とフットワーク、それと関係者のご理解に不自由していない方には、『建物表題登記を自分で行う』という選択肢もあり、そうした申請を慫慂するウェブサイトもあれば法務局で担当者を困らせている人を見たこともあります。

当事務所でもこうした本人申請ご希望の方と協力していますが、特に作図能力に欠けると見た方からは所有権保存登記以降の登記のご依頼をお受けしないようにしています。建物表題登記が遅れれば、その後の登記は全て遅れるからです。

作図経験ゼロの奥さんに建物表題登記の準備作業を丸投げして登記費用１０万円の節約をもくろむご主人、というのが依頼を回避する場合の典型例です。