住宅売買・購入司法書士の選定を人任せにすることで、登記費用を数万円損するかもしれません
目次 かんたん！司法書士の選びかた
なにも考えないと…？業者が決めた司法書士を使うのもいいですが
住宅購入に当たって金融機関や不動産屋が使う、いつもの司法書士にお任せ。
これはお気楽です。あなたはなんにも考える必要はありません。
その結果なにが起きたのか、例を見てみましょう。
これから家を建てるために不動産屋さんに仲介してもらって土地を買う。
それを担保に購入資金を銀行から借りる。
よくある所有権移転・抵当権設定登記申請費用の見積もりです。
実施した登記（名古屋市内）
- 実売価格 約１５００万円の土地
- 購入目的 住宅新築
- 課税価格 １０００万円（評価証明書記載の価格）
- 抵当権 １２００万円（債権額）担保はこの土地のみ
- 関係者 売り主買い主とも１名
司法書士が行うこと
- 土地について、売主から買主への所有権移転登記
- 移転した土地への、買主を債務者とする抵当権設定登記
- お金を貸す銀行で、決済の場に出席（いわゆる『立会』）
出てきた登記費用見積り（登録免許税は除く）
- Ａ金融機関の司法書士 合計１０万５千円
- Ｂ金融機関の司法書士 合計８万７千円
- 当事務所 合計７万5100円
もちろんやるべきことは、この三人の司法書士で全員おなじ、です。
平成３０年時点での状況
これは５年ほど前のデータです。当事務所の費用は現在、同条件で９万円程度の見積がでるようにしています。
東京都では上記の一連の登記を５万円以下でする、という事務所のウェブサイトを確認しています。
一部の実費は、根拠不明
このお話には続きがあります。
Ａ金融機関の司法書士の見積書には、『登記事項証明書等（取得代行のこと）』の欄で実費として「７，０００円」の記載があります。
ところが、登記申請前に不動産業者があたらしい登記簿謄本（全部事項証明書）を取っていました。
これを見る限り、争いになる可能性がない事案です。売り主さんは紙の登記済証を持っており、登記識別情報の有効性を確認する必要がありません。このことから登記情報の閲覧や登記事項証明書の取得が必要なのは、
- 立会の当日、登記情報の確認 最大５００円
- 登記終了後、法務局で登記事項証明書取得 最大６００円
これだけになるはずです。差額の約６千円がどこに行くのかは、謎です。
さらに続きがあります。上記の費用は『不動産の買い主』に請求する報酬ですが、中部（〜関西）地方の『取引慣習』として、
売渡証書の作成で、約１万円〜２万円のお金を司法書士が『売り主側』へも請求する
というものがあります。当事務所でもこの取引で売り主側と買い主側の不動産業者からこれを取るように勧められました。
筆者が司法書士登録に先立って受講した司法書士の平成１５年度実施の中部ブロック新人研修における不動産登記参考資料所載の司法書士の領収書例でも計上してありました。言い換えれば、同時期までこの地域では一般的であり、今でも残っている慣習だということでしょうが、私の事務所では請求していません。
『ペラ』で１万円もいいでしょうが…筆者は原則、もらってません
理由は簡単です。この『ペラ』（←不動産業者はこの話をするとき、売渡証書を指してこう言った）は定型文に不動産の表示を書き込めば完成する程度の代物だからです。
日付と当事者と不動産の表示を書けば完成する既製品も、実際に売っているくらいですから。作業時間としては１０分未満、材料価格は１００円に満たないこの『ペラ』で１万円〜の価格設定は、司法書士生活14年を経てなお筆者には理解不能です。
この両者を算入すると、Ａ金融機関の司法書士と当事務所（平成３０年時点）との報酬差は約１．３倍に開きます。買い主側だけからみても約２万円の差です。
その約２万円が、お客さまが金融機関や不動産屋の言いなりになることの代償です。筆者のところでは報酬額を増額調整して差を縮めましたので、探せばもう少し安い事務所がでてきます。
Ａ金融機関の司法書士とＢ金融機関の司法書士・当事務所の間には２万円程度の差がでているわけですから、お客さまがちょっと何とかできればこれくらいの費用削減は実現できるかもしれません。
上記で挙げた都内の某事務所の費用設定が法外に安いようにも見えますが、司法書士の作業能力としてこうした登記に合計８時間かかることはありません。もし毎日＝１ヶ月２０件受けられれば月１００万円の売り上げを無理なく作ることはでき、本職一人補助者一人の事務所なら悠々と維持できるはずです。定型的な登記申請だけやってそこそこの年収を保てばいい、というなら実はこれでよく、たぶん品質を落とす必要もありません。依頼人からすれば安いからといって疑う必要はない、ということになるでしょう。
つまり、そうした事務所は都市部で徐々に増えてきます。
登記費用の見積もりに差が出るのは、司法書士報酬自由化の結果です
司法書士ごとの登記費用の見積もりに、こんなに差が開いてしまったことは否定的にとらえないでほしいと思います。
かつて業界で統一されていた、不動産登記に関する司法書士の報酬額基準は１５年以上前に廃止されました。各司法書士事務所は登記申請の代理についてそれぞれの報酬額を決めており、それでよい、ということになっています。
ですから筆者も、よその事務所が所有権移転登記＋抵当権設定登記＋決済立会の手続きで１０万円超のお金を取ることはそれ自体悪いとは思いません。その金融機関でも、『お客さまが自分で司法書士を選ぶこと』を禁じてはいませんでしたから。一方で、この手続きを39800円でやることも当然可能だと考えます。私はやりたくない、というだけです。
金融機関や不動産業者の表面的な理屈としては、『不満があるなら代わりの司法書士を自分で探せばよい』のです。
それさえしないで住宅購入時の司法書士報酬がぼったくりではないか、などとYahoo!知恵袋に質問を寄せたりする人もいて、これには笑ってしまいます。
ウェブサイト経由で集まる半端な知識の普及と権利意識の高まり、加えて最近増えてきた『画一的な案件だけを安く受けるのが売りの司法書士事務所』は、決して依頼人と司法書士（を含む専門業者全般）にいい関係をもたらしていないと筆者は考えています。
こうしたコンテンツを作ってはいますが、筆者は誰からもどんな登記の依頼でも受けている・受けたい、と考えているわけではありません。
他事務所のほうが安いから安くしろと言われたら、そちらの事務所をおすすめしています。
考え方を変えましょう！
あれこれ批判的なこともいいましたが、まずは考え方を変えましょうか。
司法書士は、選べます！
司法書士から、見積をとれます！
司法書士のお客さまは登記をする人で、仕事を割り振る業者ではありません！
とはいうものの、報酬自由化から十数年超の期間を経てなお、金融機関や不動産屋から降ってくるご依頼だけでやっていける司法書士事務所が多く、司法書士の営業活動が不動産の買い主ではなく金融機関や不動産業者に向いていることは認めざるをえません。
むしろこうした事務所と個人の方から積極的に登記のご依頼を受けようとする事務所の二極分化が進むのだと考えています。
なお、司法書士法施行規則第２２条では司法書士は登記申請を『受任しようとする場合には、あらかじめ、依頼をしようとする者に対し、報酬額の算定の方法その他の報酬の基準を示さなければならない』ことになっています。
依頼意思がないまま登記費用を比べて回りたいだけなら相手にされなくても文句は言えませんが、依頼する事務所をすでに決めた場合には、その司法書士から登記費用の見積をとることは「商取引の常識」ではなくあなたの「だいじな権利」なのです。でも権利って…
使わないと、なくなってしまうのかもしれません。他士業から他の司法書士への紹介でそうした事前見積もりがないまま手続きが進んで苦情に至った、という事例を聞かされるたびに、残念に思います。