不明な所有者等の調査と仮登記・休眠抵当権抹消

所在不明・連絡不能な登記名義人の探索を司法書士が代行します。
発見できなかった場合は、費用はかかりません。

発見の可否に応じて、訴訟など別の手続きにも対応します。

隣接地所有者と、境界を決めたい

公図で示される隣地所有者の立会を得て境界確定測量をしたい。
隣接地所有者は登記上の住所から転居していて、行方がわからない。

休眠抵当権を抹消したい

相続した土地に昔の抵当権設定登記が残っている。この抵当権を抹消したい。

仮登記や賃借権の登記などを抹消したい

取得時効や消滅時効を主張して、過去の賃借権の登記や売買予約の仮登記が残っているのを抹消させたい。

『登記された所有者・権利者・相続人』を探すサービスです

このサービスでは登記の手続きのために、所在不明な登記名義人の連絡先を探します。
所在が見つからない場合も、状況に応じて別の手続きを提案します。
探偵業者と違って、行方不明になった人を探すサービスではありません。

探索１件の費用（成功報酬制）

同時に登記抹消または裁判書類作成等の依頼を受けていない場合、住民票・戸籍謄本類を職務上請求することはありません。

探索するデータと所要期間

調査の出発点となる不動産登記の情報は、依頼人が取得したものを使います。
データ取得等の実費は、成功報酬に含みます。

上記の一部作業のみ代行できます。別に費用を見積もります。

このサービスでは、現に公開され、または過去に公開されていた記録を探索して登記名義人の所在を調べます。主に、以下のデータを利用します。

過去の電話帳

おおむね昭和４０年代以降について、可能性がある地域を中心に検索します。

登記上の住所と同じ市町村内で転居していたり、相続で世帯主が変わった場合には追跡できる可能性が高まります。

データの性質上、昭和４０〜６０年代に成人だった人、そうした人が世帯主である家族の記録をよく捉えてきます。

• 過去の電話帳は主に国立国会図書館で検索します。
• 平成以降の一部の時期について、市販のソフトに収録されたデータを保有しています。

住宅地図・名簿等

過去の地図・商工地図・名簿等を検索します。
探す人の住所・職業等により、補完的に利用します。

• 過去の住宅地図・名簿は主に国会図書館で検索します。

官報

不在者財産管理人・相続財産管理人・破産・除権決定（除権判決）等、主に裁判所の公告を中心に検索します。
法人については解散・合併等の公告も検索します。

• 昭和２２年以降の官報はオンライン検索を利用します。
• それより前の官報を確認する必要がある場合、国会図書館のサービスを利用します。

閉鎖登記簿謄本その他の不動産登記情報・台帳閲覧

提供された不動産の登記情報のほか、探索の過程で必要と考えられた不動産の登記について、オンライン請求・紙の閉鎖登記簿謄本等の取得を行います。
その結果得られた関係者の住所氏名等の情報も、必要に応じて各データで探索します。

• オンラインで請求可能なものは即時に、閉鎖登記簿謄本は郵送で取得します。
• 別に費用を定めて、法務局ほか官公署での書類閲覧を代行することがあります。

新聞記事・信用情報・登記に関する検索サービス

補完的に用います。
当事務所では新聞記事の全文検索サービスのほか東京商工リサーチの『tsr-van2』、情報通信ネットワークの『登記簿図書館』を契約しており、法人役員または登記名義人について個人名で検索を試みます。

一般的な登記名義人の探索について

司法書士・弁護士は、登記名義人の所在を以下の方法で探索し、発見できなければ所在不明として調査終了とするのが一般的です。これらの調査による限り、探している人が旧住所から去ったり死亡した時期が早いほど発見困難になります。

1. 登記上の住所への連絡書送付
2. 現時点での電話番号案内の利用
3. 登記上の住所に関する不動産登記情報の取得
4. 登記上の住所氏名に関する住民票・戸籍記録の請求（登記等の依頼がある場合）
5. 現地調査の提案（隣人への聞き取り等）

当事務所でも、ご依頼により上記１〜３の調査を行います。
住民票等の請求は、登記・裁判書類作成等のご依頼が同時にある場合のみ行います。
探偵業法に抵触しないよう、他人への聞き取りを伴う現地調査は簡裁訴訟代理・裁判外代理のご依頼を同時に受けている場合に限って受託します。

STEP 1　探索の出発点をお示しください

調査する登記名義人が記載された登記情報・登記簿謄本等をお送りください。
または、調べたい相手や実現したい登記申請を送信フォームでお知らせいただければ、拝見したい資料をご案内します。

STEP 2　受託可能な場合、調査に入ります

最後に登記された時期等から、調査を受託できるか検討します。
受託時には契約書を作成して調査に入ります。

原則として、調査に成功しなければ実費も必要としない契約を結びます。

STEP 3　調査の到達点はつぎのいずれかです

この調査では、調べたい人またはその相続人のうち誰か１人について、本籍地または住民票（除票を含む）の請求が可能な住所にたどり着くことを目的とします。

そのための住所氏名の組み合わせが発見できたときか、次のときに調査が成功したものとします。費用はこのときにご用意ください。

• 本籍と氏名の組み合わせが発見できたとき
• 住所・名字・電話番号が連続する複数の情報を組み合わせて、直近５年以内の住所がわかる記録を発見できたとき
• 調査対象者の親族または親族だった人について、上記の成果を実現したとき

上記の状態に達したときは、当事務所から提供するデータで依頼人本人（または、依頼中の別の士業の方）が住民票や除票、戸籍の記録を請求することができ、本籍の記載を通じて調査対象者やその相続人を発見できることになります。

このほか当事務所から提供したデータに基づいて依頼人が住民票または戸籍の付票を取得できたときは、調査に成功したものとします。

上記の状態に達する見込みのないときは、調査を打ち切ります。

STEP 4　発見につながらなかった場合

相手の発見に至らず、所在不明のままである場合も、登記の目的に応じて別の手続きをご提案します。提案する手続きの費用は、別に定めます。

費用

この手続きについて

この手続きは、特に抵当権の登記を抹消するためのものです。
供託による方法は、登記されている債権額と利息・損害金に相当する金額を計算し、法務局に供託することで抵当権を抹消できるようにするものです。抵当権者が所在不明のときに利用できます。ただし、実際のお金の返済が過去にあっても別にお金の支払（正確には、供託）を要します。

このため、額面での債権額が少ない昭和２０年代頃までの抵当権の抹消に適します。

抵当権によって担保されていた債権（当時借りていたお金を返す義務）が時効で消滅したことを主張して裁判を起こす方法も、一般的に用いられます。債権は１０年で消滅時効にかかるため、この訴訟の結果は比較的期待しやすいものになります。

訴訟による方法は所在がわかっている抵当権者が登記の抹消に協力しないとき効果を発揮しますが、抵当権者が所在不明でも公示送達のための調査等を追加で行うことで利用可能になる場合があります。

当事務所では、訴状・準備書面など裁判所に提出する書類の作成を主に行います。
ご自身で裁判所に出頭できない場合、弁護士への依頼をおすすめしています。

費用

この手続きについて

賃借権など担保権ではない権利や、売買予約等による仮登記を抹消する手続きには休眠担保権の抹消のような特別な制度がありません。
このため、手続きとしては登記にかかる権利や請求権が時効消滅したことを主張し、それを理由に登記の抹消を請求する訴訟を起こすのが一般的な対応です。

登記名義人がすでに死亡したことがわかっている場合は、その法定相続人全員に対して訴訟を起こす必要があります。

所在がわかっている権利者や相続人が登記の抹消に協力しないときに効果を発揮する方法ですが、所在不明でも公示送達のための調査等を追加で行うことによって利用可能になる場合があります。

地上権・賃借権など、権利そのものの存続期間が登記されていて、その期間の経過が明らかであるような場合は訴訟のほか、裁判所に対する除権決定の申立が検討できます。依頼費用の上限は上記と同じですが、より安価になることが多いです。

当事務所では、訴状・準備書面など裁判所に提出する書類の作成を主に行います。
ご自身で裁判所に出頭できない場合、弁護士への依頼をおすすめしています。

目的地が愛知・岐阜・三重・静岡県内の場合

目的地がその他の地域の場合

出張料金と交通費をそのつど見積もります。

登記費用の見積もりは無料です。
ファクス・フォームでのお問い合わせには、送信の次の日までにお答えします。

電話：０１２０−９６９−２７４固定電話専用

このページで説明する手続きはいずれも複雑なので、司法書士の費用は上限のみお答えします。
実際の作業によっては、お示しした見積より安くなることがあります。

状況により、ご依頼を受けるまえに有料相談をおすすめすることがあります。

現在の電話受付状況休日・夜間の受付は次のとおり行っています

お問い合わせフォームで24時間受付中

送信の翌日までにお答えしています

ファクスで052-848-7685

資料はファクスでお送りいただくことができます。
24時間受信できますが電話番号を通知しない端末から送信される場合は事前にお知らせください。

クレジットカードの利用について

このページに挙げた手続きで、実費・司法書士報酬を含めた費用をクレジットカードでお支払いいただけます。
送金にはＮＴＴスマートトレード株式会社の『ちょコム送金』を利用しています。

司法書士も、他人の住民票を自由には取れません

この点、Yahoo!知恵袋やOKWaveには間違った回答が投稿されています。
司法書士・弁護士・行政書士などいくつかの士業には、依頼人から別に委任状をもらうことなく他人の住民票や戸籍謄本を取得できる制度はあります。
これは登記申請など具体的な依頼があるときに限り、その必要に応じて利用できる手続きです。他人の住所を勝手に調べられるわけではありません。

つまり、司法書士や弁護士なら他人の住所が必ずわかる、ということはありません。

令和元年までの制度では住民票は転居や死亡から５年で取得できなくなっていました。このため、誰が請求を試みても他人の過去の住所から現住所を探すのが難しいことにかわりはありません。

このページで説明したサービスは、連絡不能な他人の所在を調査対象者に無断で調査する性質を持ちます。当事務所ではプライバシーの侵害や探偵業法違反等の違法・不正に該当しないよう、特に法令遵守に心がけています。

この点に留意しつつ、以下のような手法も取り入れて調査を行っています。

登記申請書類の閲覧

利害関係がある人や申請当事者は、法務局で過去の登記申請書類とその添付書類を閲覧することができます。

所在不明な登記名義人の探索との関連では、登記申請書類に添付されている書類から当時の情報を読み取るの目的で用います。

過去の登記簿等の閲覧

これは法務局で、誰でも可能です。
調査したい登記簿が多い場合は、閉鎖登記簿謄本の取得ではなく法務局に出向いて登記簿を閲覧することになります。

登記簿の閲覧は公図と組み合わせて、調べたい人やその関係者が他に不動産を持っていないか、登記申請をしていないか等を調べるために用います。

過去のものを含む登記関連情報として、市区町村役場での土地台帳・家屋台帳閲覧・旧土地台帳閲覧により調査することもあります。

民事訴訟に関する記録の閲覧

誰でも可能ですが、通常訴訟または少額訴訟に関するものに限ります。
事件番号または正確な原告・被告の氏名を知っていないと申請できません。

閲覧できる訴訟記録には各種の証拠書類と、裁判所から送られる書類の受取に関する記録が含まれます。これらの閲覧で住所・居所が発見できることがあります。

訴訟以外の、民事・家事関係の裁判記録の閲覧

裁判所における過去の事件の記録のうち、訴訟でない手続き（調停・破産・強制執行等）の申立書類は、その申立の当事者か利害関係人でないと閲覧できません。
依頼人に閲覧資格があっても、その代理での閲覧は弁護士でないとできないことが多く、司法書士は依頼人との同行等で対応する必要があります。これらの書類からも、関係者の住所や電話番号が読み取れることがあります。

住民票の請求

相手に対する権利義務の行使など、正当な事由があればその相手の住民票はご自身でも交付を請求できます。
自分が所有する不動産に権利を設定している他人に登記の抹消を求めたり、隣接地の土地境界立会の要請をすることは権利の行使（あるいは、義務の履行の要求）に該当します。このため、判明している住所等に対して住民票の請求をかけてみるのは依頼人自身で可能ということになります。

このため当事務所では、調査の進行に応じて住民票等の請求を試してみるようお願いすることがあります。

個人情報保護法との関係について

個人情報保護法第２３条第１項の規定に従い、この調査で収集した個人情報を依頼人に提供するのは、次の場合に限ります。

• 調査対象者本人の同意があるとき
• 死亡した人の情報を提供するとき
• 依頼人の財産の保護のために必要がある場合で、対象者本人の同意を得ることが困難であるとき

上記の点を守るため、依頼人の財産権の保護のために必要ないと判断されるご依頼には応じないか、収集した情報を提供せず調査を終了することがあります。